益善洞（イクソンドン）旅行まとめ：再開発が白紙になった韓屋の路地 (2026)

益善洞（イクソンドン）は、ソウルで再開発が白紙になった町です。

すぐ隣の乙支路（ウルチロ）では、ソウル市が「老朽化して危険な商街群を撤去する」と明らかにし、実際に撤去が進んでいます。益善洞はその正反対です。2018年に再開発区域の指定が解除され、同じ日に保全のための仕組みが三つ掛けられました。

この記事は、その経緯と今の姿を公式資料で整理したものです。

誰が建てたのか

1930年代です。日本統治期にあたります。

ソウル市の公式コンテンツの記述です。

鄭世権は当時、日本人がソウルに本格的に定着しはじめ、南村や忠武路地域の居住地域を拡大して鍾路や北村へ進出することを大きく懸念した。そしてその対策として、朝鮮人のための韓屋づくりに乗り出した。

鄭世権は1920年代後半、ほとんど放置されていた樓洞宮の周辺、益善洞一帯の土地を買い集め、1935年にここへ数十棟の韓屋が建つことになった。

鄭世権（チョン・セグォン） は、1920年ごろに建陽社という不動産開発会社を設立した人物です。ソウル市は彼を「近代初のデベロッパー」と書いています。

韓屋開発で得た資金は新幹会と朝鮮語学会の支援に使い、1990年に建国勲章愛族章を追叙されました。

ここは慎重に書きます

この話はロマンチックなので、誇張されやすいところです。公式資料とそうでないものを分けておきます。

• ソウル市の公式の記述 — 建陽社の設立、日本人の北村・鍾路への進出を防ごうとした意図、益善洞の買収と1935年の造成、民族運動の支援、建国勲章
• 研究者の推定 — 「1929年の1年間で170棟あまり」という数字は、キム・ギョンミン教授の著書からの引用です。ソウル市自身の調査値ではありません
• 確認されていないこと — 益善洞に鄭世権が建てた韓屋が正確に何棟なのか、公式の数字はありません

いま益善洞に残っている韓屋の数は、ソウル韓屋ポータル基準で118棟です。これは「現在残っている数」であって、「鄭世権が建てた数」ではありません。

都市型韓屋とは何か

伝統的な韓屋とは違います。狭い土地に何棟もくっつけて建てた集合住宅です。庭が小さく、路地が狭くなります。

つまり益善洞は、はじめから庶民向けに大量供給された住宅団地であって、両班の邸宅が並ぶ町ではありませんでした。

再開発はなぜ白紙になったのか

ここがこの記事の中心です。年表にすると、はっきりします。

決定的な瞬間は2018年ではなく、2014年10月1日です。都市計画委員会は、そのまま解除するのではなく、こう求めました。

整備区域の解除の前に、韓屋密集地域の指定・地区単位計画区域の指定などの管理方策を用意して再上程すること

「解除してもよいが、保全の仕組みを先に敷け」という意味です。その仕組みが整った2018年5月10日にようやく解除され、同じ日に三つが同時に告示されました。

• 都市環境整備区域の解除
• 益善 地区単位計画の決定
• 益善 韓屋密集地域と韓屋保全区域の指定（それぞれ31,121.5㎡と7,565.9㎡）

ただし、正直に書きます

「住民が再開発を防いだ」という話をよく見かけますが、それを裏づける公式文書は見つけられませんでした。

公式の記録が語っているのは二つです。組合設立推進委員会の承認が2014年に取り消されたこと、そして都市計画委員会が保全の条件を付けたことです。事業のほうが先に頓挫し、そこへ行政が条件を掛けました。

路地が狭いのは規制のためです

益善洞の路地が狭いのは情緒ではなく法で決められた結果だと知ると、この町の見え方が変わります。

地区単位計画の告示文の原文です。

敷地の合併は不許可 — 適用対象：区域全体

最大開発規模 330㎡以下

土地を合併できず、開発の単位が330㎡に縛られています。 大きな建物を建てることが構造的に不可能です。

高さも決まっています。韓屋保全区域は韓屋1階以下、韓屋以外も2階（8m）以下です。事実上の平屋です。

韓屋で建てると得になります

この設計が巧みです。壊せないように禁じるのではなく、壊すと損になるようにつくってあります。

韓屋として建てれば、建蔽率20%の緩和、駐車場の設置義務100%免除、用途の緩和を受けられます。韓屋を壊して一般の建物を建てると、この優遇がすべて消え、高さと規模の制限だけが残ります。

カフェになったのは規制の抜け道ではありません

ここも誤解が多いところです。地区単位計画の推奨用途の一覧に、こう書かれています。

休憩飲食店、製菓店 → 伝統茶屋、韓定食店、伝統酒場 一戸建て住宅 → 韓屋体験業、都市民泊業

カフェと製菓店は、ソウル市が推奨した用途です。益善洞のカフェ化は、隙間を突いたものではなく、計画された方向でした。

直近の変更は2025年11月13日の鍾路区の告示で、建築物の不許容用途を訂正したものです。

行き方

1号線 3号線 5号線 鍾路3街駅です。三路線の乗換駅になります。

• 益善洞の韓屋通り — 4番出口から141m
• 楽園商街（ナグォンサンガ） — 5番出口から114m
• 宗廟 — 8番出口から220m

空港からお越しの場合は、空港鉄道 でソウル駅まで来て 1号線 に乗り換えてください。

一日のコース

鍾路区の公式の路地探訪コースがあります。「益善洞／世代をつなぐ道／2時間」です。

益善洞韓屋マウル · ウリソリ図書館 · ジュエリー支援センター · 敦化門国楽堂 · お年寄りにやさしい通り · 西巡邏街（ソスルラキル）

区庁が挙げている探訪のポイントが、なかなか面白いです。

益善洞の若者と鍾路3街一帯のお年寄りとの、世代をつなぐ交流の道

益善洞は小さい町です。路地をひととおり回るのに30分あれば足ります。 ですから鍾路3街一帯とまとめて、半日で組まれるのが現実的です。昌徳宮と宗廟が歩いて行ける距離にあります。

住民が暮らす町です

鍾路区が益善洞のページに、この文言を掲げています。

路地探訪コースの一部は、住民が実際に生活している住まいです。

お約束1. 大声や無分別な撮影などで、住民を驚かせたり不快にさせたりしないでください！ お約束2. ごみが出たら、必ずお持ち帰りください！ お約束3. 小さな物音にも気をつけ、拡声器やマイクは絶対に使わないでください！ お約束4. 住民の韓屋や家の中を勝手にのぞいたり、隠し撮りしたりしないでください！

路地があまりに狭いので、カフェの扉とよその家の門の区別がつきません。 四つめがあるのは、そのためです。

北村と混同なさらないでください。 訪問時間の制限と過料は北村のレッドゾーンの話で、益善洞にそうした規制はありません。 ただし、お願いはあります。

こういう方に向いています

向いている場合です。

• 狭い路地と低い屋根の線がお好きな方
• 都市の何が残り、何が消えていくのかに関心のある方
• 鍾路の日程に半日を足したい方

向かない場合です。

• 広い韓屋の旧家を期待されると違います。ここは庶民の住宅団地でした
• 静かなのがよければ、夕方は避けてください
• 益善洞だけを見に来られると、30分で終わります

まとめ

• 1930年代に朝鮮人のために建てられた都市型韓屋の団地です。
• 2014年の組合設立推進委の承認取り消しで事業が頓挫し、都市計画委員会が保全の条件を付けました。
• 2018年5月10日に、解除・地区単位計画・韓屋密集地域が同じ日に告示されました。
• 敷地の合併は不許可、最大開発規模は330㎡。 路地が狭いのは規制の結果です。
• 韓屋で建てれば建蔽率の緩和と駐車場の免除を受けられます。
• カフェは地区単位計画の推奨用途です。
• 鍾路3街駅4番出口から141m、住民が暮らす町です。

一行にまとめるとこうです。益善洞は、残ったのではなく、残すと決められた町です。

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